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千亿房企被曝捆绑销售 中海用“综合房价”赚取“利润王”?

新时代消费网    http://www.xsd315.cn  (2020-04-16 09:00:36)  来源:和讯房产河南站    

新闻来源:和讯房产河南站

       2020年已过去四个月,各大企业去年的业绩报表也相继出炉,一串串数字就像超清放大版镜一样,照出了它们真正的模样。不管舆论如何热闹,数字不会骗人。而对于各大房企而言,这些阿拉伯数字反映出的,不仅是千亿观望者的殷切期盼,还有房企急迫失速的业绩事实。

  观点指数数据显示,2019年千亿房企数量增至36家。与快速的发展事实相比,各大房企的利润率则持续走低,龙头房企的盈利问题成为行业痛点。相较于其他房企普降的业绩,中海地产似乎交出了一份让人相对满意的答卷。

千亿房企被曝捆绑销售 中海用“综合房价”赚取“利润王”?

  2019年实现合约销售额同比增长25.2%,销售增速高于同期TOP10房企平均12.8%;营收净利润率达25.4%,坐稳了“利润王”称号;股本回报率达15.8%,计划派发末期股息每股57港仙,连同中期派发之股息,全年合共每股102港仙。中金公司给予中国海外发展“增持”评级,目标价调至31.32港元。

  这家品牌价值910亿元人民币的房地产行业龙头,目之所及,尽是花团锦簇一派和谐,可以称得上是股民的宠儿,所以当声势浩大的业主维权消息铺面而来时,总会令人产生“?”的情绪,尽数种种,皆是荒唐,让人不禁疑惑,中海“利润王”的称号是如何戴上的?

业主维权现场
业主维权现场

写有“郑州中海 滚出郑州”的车辆
贴有“郑州中海 滚出郑州”的车辆

  郑州中海九号公馆(中海玖园项目)的外立面面世之时,脱落的瓷砖引燃了九号公馆业主的怒火,维权活动在去年12月份就已经开始。中海高昂的收费与令业主不能安心的工程,加上买房时遭遇的种种问题,使得他们拉起维权横幅,捍卫自己的权益。

  业主维权五个月 事情还没解决

  河南省房管局信访认定,该项目涉嫌违规预售提前收取意向金问题和捆绑预售问题,已采取约谈负责人、暂停网签等行政措施,但据业主介绍,中海玖园项目相关工作仍在进行。

关于“中海玖园”项目信访问题的回复
关于“中海玖园”项目信访问题的回复

  对车位设置、窗户材料等问题避而不谈,墙砖、装修等使用材料介绍模糊不清,中海玖园项目给出的提升方案并不能使得业主满意,基于疫情,业主和开发商原定4月底协商解决问题,但日前项目负责人对于自己签署的协议拒不承认,一直言说协商文件为电子版不具备法律意义,这才发生上述大规模业主车队游行活动。

  墙体瓷砖刚贴即落 工程质量隐忧

  郑州九号公馆的价格为每平3.2万元,143-210平米的户型,裸房价在468万到700万之间,定位是高端人居。加上绑定的车位及其他费用,综合房价为600万至1000万不等,折合单价大概为毛坯房3.8万元每平方米,与周边楼盘价格相比并不低。业主郝先生表示,“他们当时宣传的是高端定位,非宜居标杆、独特资源不选,如今房子外立墙上的瓷砖还没贴完就出现了脱落情况,十分危险,高端人居还没有刚需房的质量好,如此危险的房子,我们不敢住。”根据北龙湖同区位其它房企的项目外立面情况,中海业主要求更换外立面材质。

已经脱落的墙面
已经脱落的墙面

  据郑州市城乡建设局关于发布郑州市2020年第一季度建筑市场诚信建设“红黑榜”名单的公告(郑建文〔2020〕65号),中海玖园项目现场抽查发现项目经理马万里存在不到岗现象,需要项目经理签字的技术资料由他人代签,多次抽查发现中海玖园总监理工程师李飙矗不在现场履职。项目经理不到岗,总监理工程师不在现场,业主对中海玖园项目的质量保障层面有些担心,“听到这个消息,我不能认为整个九号公馆项目存在质量问题,但是作为业主,肯定在心里会产生疑虑以及不好的意见。”业主刘女士如此说道。


郑建文〔2020〕65号截图
郑建文〔2020〕65号截图

  捆绑销售天价车位和仓储间

  据业主介绍,郑州中海九号公馆3.2万元/平米的售价只是裸房价格,住户必须购买一个到两个车位以及一个储藏室才能购房,每个车位价格在45到80万之间,146面积捆绑一个、163以上面积段捆绑两个。问及此举,中海某负责人说,“这是‘综合房价’,把房价折到了车位和储藏间上。”此举属实为规避“房价限令”行为。王先生购买了一套160多平米的房屋,被要求捆绑两个车位和一个地下仓储间(共计120万),否则没有办法选房。

与销售人员的交流信息
与销售人员的交流信息

  此前国家住房和城乡建设部出台的《住房租赁与销售管理条例》明文规定,房地产开发企业销售住房时,不允许发布虚假房源信息和广告,不允许违背买受人意愿,搭售车位、地下储藏室等商品或者附加其他不合理条件。

  仓储间按实际得房面积,每平方米均价达到了20000元,与郑州东二环的二手房价几乎持平。而被分配车位的多少、仓储间大小,则还有其他门道,业主介绍说,“主要还是钱和关系。”一房一价,一车一价,中海九号公馆业主和销售间,早就明了了‘价格歧视’买卖原则。

车位公示图
车位公示图

  从车位公示图中我们可以看到,最贵的标准车位为47万,而最便宜的加长车位仅仅42万,位置加长了,价格竟然少了5万元。刘先生认为高价购买的车位设置应该按照北龙湖同区位其他小区的标准,但中海九号公馆的车位内无粉饰、无吊顶,甚至位置大小还缩减了,业主找到开发商协调,但得到回复却是“在北龙湖买3.2万一平的房子,你们怎么还能想要高质量的配套。”

  仅凭效果图签单 至今未见样品套

  有不少业主是被郑州中海的强势宣传吸引的,“全球第六座中海九号公馆,为何青睐这里?”一文洋洋洒洒尽数区位优势以及未来品质。

郑州中海官微截图
郑州中海官微截图

  郑州北龙湖,风头正尽的好区位;中海地产,名企业有品质;第六座九号公馆,精装好房子……仅用这张效果图,中海便收获了同行业的羡慕目光。2018年8月,中海地产拍得郑东新区北龙湖湖心区南侧的如意河东二街南、九如路西地块。2019年11底前就已基本售罄,如今,这篇文章早已被删。

中海玖园项目效果图
中海玖园项目效果图

  据了解,在房屋预售时,中海地产郑州公司并没有完成成品住宅样品套建设。刘先生介绍说,当时房源紧张,买房得从开发商那找关系,否则“排不上号”,相信中海的品质,即使没有样品套,也赶紧下了单。因此业主并不知晓项目的各项设计标准、小区内景观的是交付条件,楼宇外墙、房间所用建材的品牌或产品标号等等,中海对此的描述模棱两可,并没有形成详细文件告知业主。

  据河南省住房和城乡建设厅等7部门关于加快发展成品住宅的指导意见(豫建房管[2017]23号文件),成品住宅样板套应在取得预售许可证之前完成。如今建房已经一年多,房源多数售罄,样品套还未出现。

豫建房管[2017]23号文件截图
豫建房管[2017]23号文件截图

  “小区的标准还没定。但您一定要相信,在北龙湖的房子不会差的,九号公馆是中海系地产的高端产品,我们有信心做好!”置业顾问的固定说辞如此。

业主投诉回复
业主投诉回复

  在中海业主的投诉界面,我们可以看到两个回复,一个是认定1月6号之前中海九号公馆尚未建造样品间,郑东新区的回复则是已建设好样板间只是尚未开放。作为开发商和业主的矛盾焦点,样板间是否建好这个问题,业主表示现在连一张样品图片都没见到。

  违规收取高额意向金 竟然还有“茶水费”?

  据河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知(豫建房管[2018]29号),在未取得预售许可证情况下,不得以认购、认筹、预定、排号、售卡等方式向购房人收取定金、预拨款、诚意金等费用。但业主李先生表示,中海开发商在未取得预售证的情况下,收取每户大概100-200万元的高额意向金。“当时买房得从开发商那找关系,否则排不上号。”意向金,就是排号定金。

豫建房管[2018]29号
豫建房管[2018]29号截图

中海玖园项目取得预售资格日期
中海玖园项目取得预售资格日期

千亿房企被曝捆绑销售 中海用“综合房价”赚取“利润王”?

  

非1.2号楼业主的意向金缴纳收据


非1.2号楼业主的意向金缴纳收据

  查阅资料可以知道,中海玖园第一批预售证所纳范围是1号楼和2号楼,审批时间为1月28日,但此时这两栋楼之外的住户已经缴纳了100万的诚意金。7号楼业主3月12号交款,5号楼业主3月30日交纳意向金,但是预售证时间为4月22日。如此,证明中海项目确实存在违规销售行为。

服务费收据
服务费收据

  除了违规收取诚意金,相关服务人员还要收取1000元的签约服务费。据了解,部分业主还缴纳了9至30万元的“茶水费”,各类强制收费的名头层出不穷,“钱交了,买的什么服务我们不知道,后来闹出了这么多事,也没人和我们业主解释清楚。”李先生既气愤,又无奈。


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